Tax News | A&A – Nova Lei do Arrendamento

2012.06.11

A nova Lei do Arrendamento foi aprovada no dia 1 de Junho de 2012 e deverá começar a surtir efeito a partir de Outubro.

Verifique a compilação que dá resposta a diversas questões pertinentes sobre esta temática a partir de uma análise elaborada por Paula Cravina de Sousa do Diário Económico de 7 de Junho de 2012.

Regras de actualização dos contratos anteriores a 1990 vão mudar radicalmente.

Conheça tudo o que vai mudar e o que terá de fazer.

A nova lei deverá entrar em vigor em Outubro e implica alterações profundas nos contratos de rendas antigas, desde a iniciativa de aumento das rendas aos próprios valores de actualização e aos mecanismos de protecção dos mais desfavorecidos. Saiba quais as mudanças que o Governo vai introduzir com a nova legislação.

Como será feita a atualização da renda?

Será por negociação. O senhorio avança com uma proposta ao inquilino, aproximando a renda dos valores de mercado. O arrendatário pode apresentar uma contra-proposta ou dizer que não aceita. Se aceitar, terá 30 dias para o fazer e a renda é actualizada, com contrato de cinco anos, a menos que ambos optem por outra duração. Uma das características da nova reforma é que deixa de haver um prazo mínimo para os contratos de arrendamento.

E se o inquilino não responder?

A falta de resposta do inquilino vale como aceitação da renda proposta pelo proprietário. Mas o inverso também é válido. E se o inquilino comunicar que não concorda, mas não indicar um valor alternativo, vale o montante indicado pelo proprietário. Mais uma vez, o inverso também é válido. Isto é, se o inquilino fizer uma contraproposta e o senhorio não responder em 30 dias, dá-se como certa a proposta feita pelo arrendatário

O que acontece quando o inquilino apresenta uma contra-proposta?

O senhorio pode aceitar e a renda é actualizada. Mas se não aceitar, o proprietário pode acabar com o contrato e pagar uma indemnização equivalente a cinco anos de renda, que corresponde ao valor médio das duas propostas. Por exemplo: o senhorio propõe 300 euros, mas o inquilino só aceita 200 euros de renda. O acordo falha e o valor que servirá de base à indemnização que o senhorio terá que pagar é de 250 euros. Multiplicado por 60 meses, dará 15 mil euros. Ou, no caso de não ter dinheiro para pagar a indemnização, o senhorio pode actualizar a renda até ao limite máximo de 1/15 do valor patrimonial tributário.

Quanto tempo tem o inquilino para abandonar a casa?

Se for o senhorio a denunciar o contrato, a proposta do Governo refere que o inquilino tem sete meses para sair. O prazo pode ser alargado para 13 meses no caso de haver crianças ou estudantes a cargo da família. Já se for o próprio inquilino a denunciar o contrato de arrendamento deve desocupar a casa em três meses, não havendo lugar a actualização de renda nem a recebimento de indemnização.

Há mecanismos de protecção para os mais carenciados?

Sim. O Governo criou algumas excepções para os mais carenciados e introduziu um período de transição com aumentos mais suaves. Assim, durante cinco anos, as subidas não serão tão abruptas. Para quem ganha até 500 euros a renda terá de ser no máximo 50 euros e para quem ganhe entre 1.500 e 2.425 euros – o valor da renda não poderá ultrapassar os 606 euros. Os partidos do arco da governação criaram ainda um escalão intermédio para quem receba entre 500 e 1.500 euros, que ficará com uma renda máxima de 255 euros, o que corresponde a uma taxa de esforço de 17%.

E para os idosos?

Os idosos a partir de 65 anos e as pessoas com um grau de deficiência superior a 60% também terão alguma protecção. No entanto, pode existir actualização de renda, mas não podem ser despejados. Ou se aplica o sistema de negociação ou, se houver uma situação de carência económica, aplicam-se aumentos menores durante um período de cinco anos. Mas a renda aumentará sempre. Neste caso, no período de cinco anos, o aumento da renda terá um máximo de 1/15 avos o valor da casa, apurado com base na avaliação feita pelas Finanças. No final dos cinco anos, a renda é actualizada por iniciativa do senhorio.

Em caso de incumprimento, quando pode o proprietário denunciar o contrato?

O senhorio pode pôr fim ao contrato após dois meses de incumprimento ou atraso no pagamento. No mês seguinte, e apenas uma vez durante o contrato, o inquilino pode regularizar a sua situação. Neste caso, a resolução do contrato fica sem efeito. Assim, o despejo é possível ao fim de três meses ou após novo atraso de dois meses. Além disso, haverá outra situação. Se o inquilino se atrasar por quatro vezes, seguidas ou intervaladas, no período de um ano por oito dias a pagar a renda, o senhorio pode despejá-lo.

E se ao fim dos cinco anos, o inquilino continuar a ter dificuldades financeiras?

A renda é actualizada ao valor de mercado e competirá à Segurança Social encontrar resposta para a situação de carência se esta se mantiver.

O senhorio pode despejar o inquilino se quiser demolir a casa ou fazer obras profundas?

Sim. O senhorio pode denunciar o contrato por mera comunicação. Mas, ao contrário do que acontece agora, deixa de ser obrigado a realojar o inquilino. A obrigação de realojamento só se mantém se o inquilino tiver mais de 65 anos ou se tiver uma deficiência superior a 60%. Além disso, haverá mudanças naquilo que são consideradas condições análogas. A partir de agora, nos casos em que houver realojamento, haverá uma adequação do tamanho da habitação ao agregado familiar. Isto é, se um inquilino viver numa casa de sete assoalhadas poderá ser realojado num T0 ou num T1, por exemplo, desde que tenha condições de habitabilidade e para a mesma freguesia ou para freguesias limítrofes. Esta foi uma das alterações introduzidas pelo PSD e CDS.

Quando ocorrer despejo por obras, o inquilino tem direito a indemnização?

Sim. Os inquilinos terão direito a uma indemnização equivalente a um ano de renda. A proposta inicial do Governo apontava para apenas seis meses de renda, mas na discussão na especialidade o prazo acabou por ser alargado. Ainda assim, fica muito abaixo da actual, que corresponde a dois anos de renda.

E se o senhorio não fizer as obras?

A não realização das obras obriga o senhorio a pagar ao inquilino uma indemnização no valor de dez anos de renda. No entanto, esta obrigatoriedade deixa de se verificar se a não realização de obras ocorrer por motivos não imputáveis aos senhorio.

Os despejos podem decorrer fora dos tribunais?

Sim, o novo regime abre a porta à via extrajudicial e é criado o Balcão Nacional de Arrendamento (BNA).

Qual o papel do Balcão?

O Balcão Nacional de Arrendamento vai notificar o inquilino do despejo e, se este não se opuser, emite uma nota de desocupação. Mas terá de haver intervenção do tribunal se for necessário autorizar a entrada em casa do inquilino.

E se o inquilino se opuser?

Sempre que o inquilino se opuser à via extrajudicial, a acção terá que ser remetida a um tribunal. O inquilino terá de pagar uma caução e depositar as rendas devidas durante o processo. Para o presidente da Associação Lisbonense de Proprietários, Menezes Leitão, a criação do BNA não deverá dar resultado, uma vez que os inquilinos vão opor-se ao despejo em 99% das vezes, por isso, vão sempre recorrer aos tribunais. O processo em tribunal terá carácter urgente, mas este facto não convence os especialistas, que consideram que o carácter urgente não vai acelerar a decisão dos juízes. Actualmente, o processo de despejo demora cerca de 16 meses a ser resolvido em tribunal.

O inquilino pode pedir o diferimento do despejo?

Sim. O arrendatário pode requerer o diferimento do despejo por razões sociais imperiosas, por um período de cinco meses. O diferimento de desocupação é decidido pelo tribunal, devendo o juiz ter em consideração as exigências da boa fé, a circunstância de o arrendatário não dispor imediatamente de outra habitação, o número de pessoas que habitam com o arrendatário, a sua idade, o seu estado de saúde e, em geral, a situação económica e social das pessoas envolvidas no processo.

As regras vão mudar nas transmissões por morte do arrendatário?

Sim, as transmissões vão ser limitadas. Limita-se a transmissão por morte para ascendentes do primeiro grau e elimina-se a possibilidade de transmissões sucessivas. Por outro lado, impede-se a transmissão para pessoa com casa própria ou arrendada no mesmo concelho. A transmissão dará lugar a transição do contrato para o novo regime quando ocorra para ascendente que viva com o inquilino e tenha idade inferior a 65 anos para descendente quando este fizer 18 anos ou, estando ainda a estudar, 26 anos.

Os rendimentos de rendas terão uma tributação mais favorável no IRS?

A medida está prevista, no entanto, não se sabe quando entrará em vigor. O objectivo é aplicar uma taxa especial de 25% em sede de IRS aos rendimentos de rendas. Isto para que a tributação seja tão aliciante como a aplicada aos rendimentos de capitais, como juros, dividendos e mais-valias. Esta solução beneficiaria os proprietários com rendimentos mais elevados. É que estes contribuintes deixariam de ter de englobar (somar) os rendimentos de rendas aos seus rendimentos do trabalho como acontece actualmente e passariam a ter a opção de sujeitar os ganhos com as rendas à taxa especial de 25%.

Quando é que a lei entrará em vigor?

Depois dos sucessivos atrasos na lei, as novas regras deverão entrar em vigor em Outubro. À partida só uma parte da lei entraria em vigor no final deste ano, mas a maioria parlamentar antecipou, durante a discussão na especialidade, uma parte importante da lei – que depende das avaliações das casas que as Finanças estão a fazer e que só deverá estar concluída no final do ano.

O Seguro de renda vai avançar?

Os partidos do Governo vão criar um seguro de renda para os proprietários com o objectivo de garantir os pagamentos em atraso sempre que estejam em curso processos de despejo. Além de cobrir as rendas não pagas a partir do terceiro mês – e até que esteja concluído o processo de despejo – este seguro permite também a possibilidade de cobrir danos causados pelo inquilino e os custos do processo de despejo. Estes seguros podem vir a ser colectivos ou individuais, sendo que no caso dos primeiros poderá aplicar-se a imobiliárias e associações de proprietários, com condições mais favoráveis. A medida terá de contar com o apoio das seguradoras, a quem caberá oferecer os produtos.

Fonte: Paula Cravina de Sousa do Diário Económico de 7 de Junho de 2012