Imóveis: renúncia à isenção de IVA na transmissão e locação
De acordo com o art. 9º do Código do IVA, a locação e a transmissão de imóveis estão isentas de IVA, até porque a transmissão de imóveis está já sujeita a IMT (antiga SISA).
Acontece que, esta isenção de IVA, pode ser eliminada através da Renúncia à isenção tal qual está previsto no art. 12º nº 4 a 6 da-quele Código. Nestas situações, optará o contribuinte pela tributação daquelas operações (transmissão e locação imóveis) em sede de IVA conquanto que observem os requisitos elencados no DL 21/2007 de 29 de Janeiro.
Na verdade, foi criado o regime de isenção de IVA no tocante aos bens imóveis locados e transmitidos, estabelecendo-se que seria o adquirente do imóvel a ter a obrigação de calcular o IVA a favor do Estado. Passa assim a existir uma inversão do sujeito passivo deste imposto.
Assim, de acordo com este regime de renúncia à isenção e consequente opção pela tributação em IVA, os interessados terão de solicitar primeiramente à DGCI, por via electrónica, um certificado para esse efeito, devendo fornecer um conjunto de elementos para identificação do imóvel e do adquirente, nomeadamente a actividade a exercer no imóvel e o valor da venda ou da renda.
Após a recepção a recepção do pedido pela DGCI, deverá esta, igualmente por via electrónica, dar conhecimento ao sujeito passivo que adquire ou ao arrendatário, para que estes confirmem os dados por via electrónica.
O certificado será emitido em 10 dias e válido por 6 meses, produzindo efeitos relativamente aos sujeitos que intervêm na operação (venda ou locação) relativamente à qual se pediu a isenção.
Após a celebração do contrato (compra e venda ou locação), é liquidado IVA e, como se referiu, competirá ao adquirente do imóvel.
Paralelamente, terá de observar-se alguns requisitos relativamente aos contratos sobre os imóveis e relativamente aos sujeitos intervenientes (comprador, vendedor, senhorio ou arrendatário), de modo a que a renúncia à dita isenção possa operar.
Assim:
- No tocante ao imóvel terá de se observar as seguintes condições:
1 – Terá de tratar-se de prédio urbano ou terreno para construção;
2 – O prédio terá de estar inscrito na matriz a favor do proprietário e não pode destinar-se à habitação;
3 – O prédio tem de estar afecto a uma actividade tributada;
4 – O contrato tem de prever a transmissão do prédio (Compra e venda) e, tratando-se de locação, tem de abranger todo o imóvel ou fracção. Além de que, ainda no tocante à locação, o valor anual da renda tem de ser superior ou igual a 1/15 do valor da compra ou construção;
5 – A transmissão tem de reportar-se a uma 1.ª (primeira) transmissão ou locação após a construção, quando tenha sido deduzido ou ainda seja possível deduzir o IVA suportado (total ou parcialmente);
6 – Ou, Terá de tratar-se de 1.ª transmissão ou locação após ter havido grandes obras de renovação ou transformação donde resulte uma alteração superior a 50% do valor patrimonial tributável para efeitos de IMI, quando seja ainda possível deduzir o IVA suportado em tais obras (total ou parcialmente);
7 – Terá ainda de tratar-se de transmissão ou locação de imóveis subsequente a uma operação efectuada com renúncia à isenção, quando esteja a decorrer prazo para regularização do vertido no art 24º nº 2 Código IVA, no tocante ao IVA suportado nas despesas de construção ou aquisição.
No tocante aos sujeitos terá de observar-se o seguinte:
8 – Os intervenientes (tanto o vendedor, ou senhorio ou comprador ou inquilino), devem realizar actividades que lhes permitam deduzir o IVA suportado ou, caso exerçam também actividades que não lhes confiram o direito à dedução do IVA suportado, o conjunto das operações que conferem direito à dedução deve ser superior a 80% do seu volume anual de negócios (esta percentagem é determinada com base no montante das operações realizadas no ano anterior, independentemente do critério que o sujeito passivo utilize para o exercício do direito à dedução)
9- Podem renunciar à isenção, ainda que o conjunto das operações que conferem direito à dedução não seja superior à dita percentagem de 80%, os sujeitos passivos cuja actividade consista, com carácter de habitualidade, a construção, reconstrução ou aquisição de imóveis para venda ou para locação.
10 – Os sujeitos devem dispor de contabilidade organizada.
